Câu hỏi: Xin Công ty Luật TNHH MTV Việt Việt tư vấn cho tôi vấn đề pháp lý của tôi như sau:
Tôi là chủ sử dụng đất do tôi đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp năm 2006, giấy chứng nhận cấp cho Hộ ông Nguyễn Văn A, hộ gia đình tôi trong sổ hộ khẩu gồm có tôi, vợ tôi và hai người con, tính đến năm 2006 hai người con một người 20 tuổi, một người 25 tuổi .
Vừa qua vợ chồng tôi có đứng ra viết giấy nhận đặt cọc để chuyển nhượng đất cho ông Nguyễn Văn B, tôi đã nhận tiền cọc của họ và có thoả thuận sau 30 ngày kể từ ngày đặt cọc hai bên sẽ công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại cơ quan có thẩm quyền, đồng thời ông B thanh toán số tiền còn lại. Trong quá trình tôi với ông B đi ra công chứng thì không công chứng được do giấy chứng nhận cấp năm 2006 nên phía công chứng yêu cầu tôi phải có bản đo vẽ trích lục bản đồ mới. Sau đó tôi về làm thủ tục đo vẽ và trích lục bản đồ thì phần đất của tôi có tăng diện tích so với diện tích đã được cấp, nên tôi phải thực hiện các thủ tục để điều chỉnh cấp giấy chứng nhận mới.
Quá trình thực hiện hợp đồng giữa tôi với ông B phát sinh tranh chấp, nên tôi không tiếp tục thực hiện các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận mới đúng với diện tích hiện trạng sử dụng và tôi cũng không bán đất cho ông B nữa. Nay ông B khởi kiện tôi tai Toà yêu cầu tôi tiếp tục thực hiện hợp đồng để chuyển nhượng cho ông B.
Mong công ty Việt Việt tư vấn giúp tôi sự việc trình bày trên, tôi có thể không bán đất cho ông B và trả tiền cọc cho ông B được không? Tôi có bị phạt cọc không?
Trả lời: Cảm ơn ông/bà đã gửi câu hỏi đến Công ty chúng tôi, về nội dung sự việc của ông/bà chúng tôi tư vấn như sau:
1. Về quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình:
Hiện nay, theo quy định tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.”
Khi có đủ các điều kiện sau thì hộ gia đình được cấp Giấy chứng nhận ghi tên là “Hộ ông” hoặc “Hộ bà”:
- Điều kiện thứ nhất: các thành viên có quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống, quan hệ nuôi dưỡng.
- Điều kiện thứ hai: đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất (đất được sử dụng ổn định và không có nguồn gốc được Nhà nước giao, cho thuê), nhận chuyển quyền sử dụng đất.
- Điều kiện thứ ba: Có quyền sử dụng đất chung bằng các hình thức như: Cùng nhau đóng góp hoặc cùng nhau tạo lập để có quyền sử dụng đất chung hoặc được tặng cho chung, thừa kế chung,…
Từ đó có thể thấy Luật Đất đai năm 2013 đã giải thích rõ thế nào là hộ gia đình sử dụng đất và nêu rõ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình.
Ngoài ra, tại khoản 5 Điều 6 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT cũng quy định về cấp giấy chứng nhận cho Hộ gia đình như sau:
“c) Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ gia đình, gồm ông” (hoặc “Hộ gia đình, gồm bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Dòng tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với … (ghi lần lượt họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).”
Trường hợp, căn cứ theo quy định tại Điều 108 Bộ luật dân sự năm 2005 về Tài sản chung của hộ gia đình:“tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng của hộ gia đình, tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung và các tài sản khác mà các thành viên thoả thuận là tài sản chung của hộ”.
Việc định đoạt tài sản phải theo sự thỏa thuận của người đồng sở hữu trong hộ gia đình được quy định tại Điều 212 Bộ luật dân sự năm 2015 (sau đây gọi tắt là BLDS 2015) như sau:
“1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.
2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.
Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này.
2. Về hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Căn cứ theo quy định tại Điều 385 BLDS 2015 thì:“Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.”
Điều 407 BLDS 2015 quy định về hợp đồng vô hiệu như sau:
“1. Quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 123 đến Điều 133 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu.
2. Sự vô hiệu của hợp đồng chính làm chấm dứt hợp đồng phụ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận hợp đồng phụ được thay thế hợp đồng chính. Quy định này không áp dụng đối với biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
3. Sự vô hiệu của hợp đồng phụ không làm chấm dứt hợp đồng chính, trừ trường hợp các bên thỏa thuận hợp đồng phụ là một phần không thể tách rời của hợp đồng chính.”
Điều 131 BLDS quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:
“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”
Như vậy, căn cứ vào các quy định nói trên, phần đất của ông Nguyễn Văn A được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2006 và cấp cho hộ ông Nguyễn Văn A, vì vậy có thể hiểu đất cấp cho hộ gia đình ông Nguyễn Văn A gồm: ông Nguyễn Văn A, vợ ông Nguyễn Văn A và hai người con ông Nguyễn Văn A.
Việc định đoạt tài sản đồng sở hữu là phần đất nói trên phải có sự thoả thuận, đồng ý của tất cả các đồng sở hữu, từ đó có thể cho thấy việc định đoạt tài sản cụ thể là chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên bắt buộc phải có sự đồng ý hoặc thoả thuận của các đồng sở hữu.
Trong Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có vợ chồng ông Nguyễn Văn A ký kết hợp đồng đặt cọc với ông Nguyễn Văn B là trái với quy định tại Điều 212 BLDS năm 2015. Vì vậy hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng giữa vợ chồng ông Nguyễn Văn A với ông Nguyễn Văn B là vô hiệu. Hậu quả của hợp đồng vô hiệu, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên nào có lỗi thì phải bồi thường thiệt hại.
Trên đây là ý kiến tư vấn của Công ty chúng tôi, cảm ơn ông/bà đã có câu hỏi tư vấn gửi đến Công ty.
Mọi thông tin cần hỗ trợ liên quan pháp luật.
Quý khách hàng vui lòng liên hệ:
- Công ty Luật Việt Việt
- Web: https://luatvietviet.vn
- Email/facebook: luatvietviet@gmail.com
- Điện thoại, Zalo: 0987.706.103
- Địa chỉ: 334 Đại lộ Bình Dương, Phường Mỹ Phước, thị xã Bến Cát, tỉnh Bình Dương
Xem thêm:
CẦN LÀM GÌ ĐỂ TRÁNH BỊ LỪA KHI MUA ĐẤT?
THỦ TỤC PHÂN CHIA DI SẢN THỪA KẾ ĐƯỢC THỰC HIỆN NHƯ THẾ NÀO?
