Nghị định 49/2026/NĐ-CP được Chính phủ ban hành và chính thức có hiệu lực từ ngày 31/01/2026, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội. Đây là văn bản pháp lý quan trọng nhằm giải quyết các điểm khó khăn còn tồn tại, đẩy nhanh tiến độ thực thi Luật Đất đai 2024 trong bối cảnh mới.
Bài viết dưới đây Luật Việt Việt tổng hợp 9 điểm mới quan trọng nhất mà doanh nghiệp, nhà đầu tư và người dân cần nắm rõ.
Tổng Quan Nghị Định 49/2026/NĐ-CP
| Nội dung | Chi tiết |
|---|---|
| Số hiệu | Nghị định 49/2026/NĐ-CP |
| Hiệu lực | Từ ngày 31/01/2026 |
| Căn cứ | Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội |
| Thay thế | Một số quy định tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP |
| Phạm vi | Hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024 |
1. Xác Định Số Người Sử Dụng Đất Phải Thỏa Thuận
Tại khoản 2 Điều 3 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, việc xác định số người sử dụng đất phải thỏa thuận trong phạm vi dự án được quy định rõ ràng:
Đối tượng phải thỏa thuận bao gồm người có quyền: chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, bán tài sản gắn liền với đất, chi phí đầu tư vào đất.
Cách tính số lượng người sử dụng đất:
| Trường hợp | Cách tính |
|---|---|
| Hộ gia đình sử dụng đất | = 01 người sử dụng đất |
| Nhóm người chung quyền sử dụng đất | = 01 người sử dụng đất |
| Vợ và chồng có chung quyền sử dụng đất | = 01 người sử dụng đất |
| Cộng đồng dân cư sử dụng đất | = 01 người sử dụng đất |
| Người có nhiều thửa đất trong dự án | = 01 người sử dụng đất |
| Người sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng nhưng có tài sản/chi phí đầu tư vào đất | = 01 người sử dụng đất |
2. Thẩm Quyền HĐND Cấp Tỉnh Đối Với Thu Hồi Đất Không Thỏa Thuận Được
Theo khoản 3 Điều 3 Nghị định 49/2026/NĐ-CP:
- Hội đồng nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền xem xét, thông qua việc thu hồi phần diện tích đất còn lại không thỏa thuận được theo quy định tại Nghị quyết số 254/2025/QH15.
- Đối với dự án phải chấp thuận chủ trương đầu tư: HĐND cấp tỉnh xem xét sau khi dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc đã có quyết định chấp thuận nhà đầu tư theo quy định pháp luật.
💡 Ý nghĩa thực tế: Quy định này giúp tháo gỡ điểm nghẽn lớn trong nhiều dự án đầu tư — khi chỉ còn một phần nhỏ diện tích chưa thỏa thuận được mà toàn bộ dự án bị đình trệ.
3. Các Trường Hợp Không Áp Dụng Bảng Giá Đất
Căn cứ Điều 5 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, 2 trường hợp không áp dụng bảng giá đất:
✅ Trường hợp 1: Giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư lấn biển hoặc dự án đầu tư có hạng mục lấn biển.
✅ Trường hợp 2: UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định xác định giá đất cụ thể đối với trường hợp thực hiện dự án đầu tư có mục đích hỗn hợp theo quy hoạch xây dựng.
⚠️ Lưu ý: Các trường hợp xác định giá đất cụ thể theo Luật Đất đai 2024 và Nghị quyết 254/2025/QH15 vẫn thực hiện theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP (được sửa đổi bởi Nghị định 151/2025/NĐ-CP, Nghị định 226/2025/NĐ-CP).
4. Công Thức Xác Định Hệ Số Điều Chỉnh Biến Động Thị Trường
Theo Điều 8 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường được xác định cho từng loại đất tại từng khu vực, vị trí với các yếu tố:
| Ký hiệu | Ý nghĩa |
|---|---|
| GTT | Giá đất thị trường tại từng khu vực, vị trí |
| GCNi | Giá thửa đất mẫu đã chuyển nhượng/trúng đấu giá (tối thiểu 03 thửa đất mẫu) |
| GPPj | Giá đất theo phương pháp thu nhập hoặc thặng dư (nếu có) |
| n | Số trường hợp chuyển nhượng/đấu giá/giao đất (n ≥ 3) |
| m | Số trường hợp xác định giá theo phương pháp thu nhập/thặng dư (m ≥ 0) |
| GBG | Giá đất trong bảng giá đất hiện hành |
📌 Trường hợp giá đất và hệ số điều chỉnh chưa phù hợp thực tế tại thời điểm giao/cho thuê đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh chủ trì rà soát và báo cáo UBND cấp tỉnh điều chỉnh cho phù hợp.
5. Bổ Sung Trường Hợp Sử Dụng Đất Kết Hợp Đa Mục Đích
Theo khoản 2 Điều 9 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, bổ sung thêm các trường hợp sử dụng đất kết hợp đa mục đích:
- Các loại đất quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 9 Luật Đất đai 2024 được sử dụng kết hợp với mục đích: năng lượng tái tạo, điện năng lượng mới; nghiên cứu, phát triển, ứng dụng công nghệ cao, công nghệ số.
- Đất xây dựng công trình sự nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích sự nghiệp khác (trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 30 Luật Đất đai 2024).
- Đất xây dựng công trình sự nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích công cộng có mục đích kinh doanh (trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 30 Luật Đất đai 2024).
6. Phân Cấp, Phân Quyền Và Thẩm Quyền Trong Lĩnh Vực Đất Đai
Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP có sự điều chỉnh quan trọng về phân cấp thẩm quyền:
UBND Cấp Tỉnh
Có thẩm quyền quyết định toàn bộ các vấn đề: thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh/gia hạn thời hạn sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất…
Thẩm Quyền Cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (Sổ Đỏ):
| Cơ quan | Thẩm quyền |
|---|---|
| Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh | Cấp GCN cho trường hợp cơ quan cấp tỉnh quyết định giao/cho thuê/chuyển mục đích sử dụng đất |
| Chủ tịch UBND cấp xã | Cấp GCN cho trường hợp cơ quan cấp xã quyết định giao/cho thuê/chuyển mục đích sử dụng đất |
| Văn phòng đăng ký đất đai | Cấp GCN cho các trường hợp còn lại |
💡 Cả 3 cơ quan trên đều có thẩm quyền đính chính, thu hồi, hủy giấy chứng nhận đã cấp trong phạm vi thẩm quyền của mình.
7. Hội Đồng Thẩm Định Giá Đất Theo Cơ Chế Mới
Theo Điều 17 Nghị định 49/2026/NĐ-CP:
Kể từ ngày Nghị định có hiệu lực, Hội đồng thẩm định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất được tổ chức theo Nghị định 49 sẽ thay thế hoàn toàn Hội đồng quy định tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP.
8. Quy Định Chuyển Tiếp Về Quy Hoạch, Kế Hoạch Sử Dụng Đất
Theo Điều 18 Nghị định 49/2026/NĐ-CP:
- Quy hoạch tỉnh 2021–2030 đã được phê duyệt: tiếp tục áp dụng đến hết kỳ quy hoạch.
- Hợp đồng thuê đất từ 01/7/2025 đến trước ngày Nghị định có hiệu lực mà chưa ký: được ký hợp đồng nếu có nhu cầu.
- Đấu giá quyền sử dụng đất 02 lần không thành trước ngày Nghị định có hiệu lực: tiếp tục thực hiện theo pháp luật đấu giá tài sản. Giá khởi điểm áp dụng theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất ban hành theo Nghị định này.
9. Quy Định Chuyển Tiếp Về Thu Hồi Đất, Bồi Thường, Tái Định Cư
Theo Điều 19 Nghị định 49/2026/NĐ-CP:
Trường hợp chưa có quyết định phê duyệt phương án bồi thường trước ngày Nghị định có hiệu lực: thực hiện theo Luật Đất đai 2024, Nghị quyết 254/2025/QH15 và Nghị định 49/2026/NĐ-CP.
Đối với dự án còn một phần diện tích chưa phê duyệt phương án bồi thường, UBND cấp tỉnh có thể lựa chọn 1 trong 3 phương án:
| Phương án | Áp dụng theo quy định |
|---|---|
| Phương án 1 | Pháp luật tại thời điểm đã phê duyệt phương án bồi thường trước đó |
| Phương án 2 | Pháp luật tại thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực |
| Phương án 3 | Pháp luật có hiệu lực từ ngày Nghị định 49/2026/NĐ-CP có hiệu lực |
Tóm Tắt 9 Điểm Mới Nghị Định 49/2026/NĐ-CP
| STT | Nội dung | Điều khoản |
|---|---|---|
| 1 | Xác định số người sử dụng đất phải thỏa thuận | Khoản 2 Điều 3 |
| 2 | Thẩm quyền HĐND tỉnh thu hồi đất không thỏa thuận được | Khoản 3 Điều 3 |
| 3 | Các trường hợp không áp dụng bảng giá đất | Điều 5 |
| 4 | Công thức hệ số điều chỉnh biến động thị trường | Điều 8 |
| 5 | Sử dụng đất kết hợp đa mục đích | Khoản 2 Điều 9 |
| 6 | Phân cấp thẩm quyền đất đai | Điều 14 |
| 7 | Hội đồng thẩm định giá đất mới | Điều 17 |
| 8 | Chuyển tiếp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất | Điều 18 |
| 9 | Chuyển tiếp thu hồi đất, bồi thường, tái định cư | Điều 19 |
Kết Luận
Nghị định 49/2026/NĐ-CP là bước đột phá quan trọng trong việc tháo gỡ vướng mắc thi hành Luật Đất đai 2024, đặc biệt trong các lĩnh vực: định giá đất, thu hồi đất, phân cấp thẩm quyền và xử lý các tình huống chuyển tiếp pháp lý.
Doanh nghiệp, nhà đầu tư và người dân cần nắm rõ các quy định mới này để bảo vệ quyền lợi hợp pháp và thực hiện đúng trình tự pháp lý trong các giao dịch đất đai.
📞 Cần tư vấn pháp lý về đất đai, thu hồi đất, bồi thường tái định cư? Luật Việt Việt — Đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm tại Bình Dương & TP.HCM.
❓ Câu Hỏi Thường Gặp (FAQ)
1. Nghị định 49/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày nào?
Nghị định 49/2026/NĐ-CP chính thức có hiệu lực từ ngày 31/01/2026, thay thế một số quy định tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP.
2. Nghị định 49/2026/NĐ-CP có thay đổi gì về thẩm quyền cấp sổ đỏ?
Có. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được phân cấp rõ ràng cho 3 cơ quan: cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh, Chủ tịch UBND cấp xã và Văn phòng đăng ký đất đai — tùy theo cơ quan nào ra quyết định giao/cho thuê đất.
3. Trường hợp dự án đang thực hiện bồi thường dở dang thì áp dụng quy định nào?
Theo Điều 19 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, UBND cấp tỉnh có quyền lựa chọn 1 trong 3 phương án: áp dụng quy định cũ, quy định theo Luật Đất đai 2024 hoặc quy định mới theo Nghị định 49.
4. Nghị định 49/2026/NĐ-CP có quy định gì mới về giá đất?
Nghị định bổ sung công thức xác định hệ số điều chỉnh biến động thị trường, quy định 2 trường hợp không áp dụng bảng giá đất và thành lập Hội đồng thẩm định giá đất theo cơ chế mới thay thế hoàn toàn Hội đồng cũ theo Nghị định 71/2024.
5. Đất có thể sử dụng kết hợp năng lượng tái tạo theo Nghị định 49/2026 không?
Có. Nghị định bổ sung quy định cho phép một số loại đất được sử dụng kết hợp với mục đích năng lượng tái tạo, điện năng lượng mới và nghiên cứu ứng dụng công nghệ cao, công nghệ số.
Bài viết được tư vấn bởi đội ngũ luật sư Luật Việt Việt, cập nhật theo Nghị định 49/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 31/01/2026. Mọi thắc mắc pháp lý về đất đai, vui lòng liên hệ Luật Việt Việt để được tư vấn chi tiết và miễn phí.
