Tình huống:
Tôi có mua một thửa đất tọa lạc tại xã X, huyện Y, tỉnh Z. Từ trước đến nay, thửa đất đã qua tay nghiều người tôi mua của anh B nhưng anh B mua thửa đất từ chị chính chủ là chị C tất cả đều bằng giấy tay. Tôi nhờ Công ty Luật Việt Việt tư vấn giúp cho tôi làm thế nào để tôi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận lại tiền của tôi?
Trả lời:
Công ty Luật Việt Việt xin chân thành cảm ơn câu hỏi của Quý khách hàng đã gửi đến cho công ty. Với những băn khoăn, vướng mắc của Quý khách hàng chúng tôi xin được tư vấn giải đáp như sau:
Về việc Quý khách hàng làm thế nào để có thể lấy lại tiền hoặc đất.
Một là, căn cứ pháp lý:
Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự (Bộ luật dân sự năm 2015)
- Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.
Đầu tiên trước khi giao kết hợp đồng chúng ta cần chú ý đến chủ thể của giao dịch dân sự. Ở trường hợp này thì thửa đất của bạn nêu trên thì hiện tại vẫn thuộc quyền sở hữu của chị C nhưng bạn lại mua lại quyền sử dụng đất của anh B và anh B mua lại từ chị C thì chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng đó không đủ điều kiện tại điều 117 của Bộ luật dân sự năm 2015.
Đồng thời với việc giao dịch mua bán quyền sử dụng đất cần lưu ý những vấn đề sau đây :
Theo khoản 3 Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất Luật đất đai năm 2013:
- Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Và được hướng dẫn bởi điều 64 nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Đồng thời hợp đồng giao dịch dân sự này của bạn vô hiệu về hình thức căn cứ theo Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015:
Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:
- Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
- Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Hai là, phương pháp và cách thức thực hiện
Thứ nhất: thông qua hình thức thương lượng
Quý khách hàng nên liên hệ Chị C để thương lượng về việc ký hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức hành nghề công chứng. Trong trường hợp các bên không thương lượng được Quý khách hàng có thể nhờ đến cơ quan có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết thông qua lựa chọn 2
Thứ hai: thông qua hình thức tố tụng
Bước 1: Nếu thỏa thuận tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thành, Quý khách hàng tiếp tục nộp đơn khởi kiện đến Tòa án cấp huyện nơi bất động sản tọa lạc là Tòa án nhân dân huyện Y để nộp đơn khởi kiện.
* Hồ sơ khởi kiện gồm:
– Đơn khởi kiện;
– Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ hợp lệ khác.
– Giấy tờ của người khởi kiện: Sổ hộ khẩu, chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị sử dụng.
– Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện như: Bản sao hợp đồng chuyển nhượng (nếu có), hợp đồng tặng cho, ……
Bước 2: Sau khi có bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện Y nếu quý khách hàng không đồng ý phán quyết của Tòa án. Quý khách hàng có thể nộp đơn kháng cáo hoặc trường hợp bản án sơ thẩm bị kháng cáo của bị đơn, người liên quan, kháng nghị củaViện kiểm sát nhân dân huyện Y theo quy định thì toàn bộ hồ sơ vụ án sẽ được chuyển để xét xử theo thủ tục phúc thẩm.
Mọi thông tin cần hỗ trợ liên quan pháp luật về lĩnh vực đất đai.
Quý khách hàng vui lòng liên hệ:
- Công ty Luật Việt Việt
- Web: https://luatvietviet.vn
- Email/facebook: luatvietviet@gmail.com
- Điện thoại, Zalo: 0987.706.103
- Địa chỉ: Phường Mỹ Phước, thị xã Bến Cát, tỉnh Bình Dương.
==> XEM THÊM:
THỦ TỤC XIN CẤP LẠI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT DO BỊ MẤT
THỦ TỤC PHÂN CHIA DI SẢN THỪA KẾ ĐƯỢC THỰC HIỆN NHƯ THẾ NÀO?
